Daň z nemovitých věcí

(zpracováno k datu 1. 1. 2025)

Daň z nemovitých věcí (dále jen DNV) je součástí daňového systému České republiky od 1. ledna 1993. Spadá do kategorie přímých majetkových daní. Jedná se o daň každoročně se opakující, která je důležitým zdrojem příjmů obcí. Celý výnos daně obdrží obce, ve které se nemovité věci nacházejí.

DNV je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb a jednotek, pro které je samostatně vymezen předmět daně, poplatníci daně, základ daně, sazby daně a také osvobození od daně. Společná úprava se pak týká správy daně z nemovitých věcí.

Zákonnou úpravu vztahující se k DNV obsahuje zejména:

zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen ZDNV) a zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád (dále jen DŘ).

Kdo je subjektem daně u DNV - poplatníkem daně?

§ 3 a § 8 ZDNV

U daně z pozemků i daně ze staveb a jednotek je to především vlastník nemovité věci. Kromě vlastníka může být poplatníkem DNV také svěřenský či podílový fond, v zákonem stanovených případech také pachtýř nebo nájemce. U daně z pozemků může být poplatníkem i stavebník, pokud je pozemek zatížený právem stavby, nebo uživatel, není-li vlastník (pozemku, stavby nebo jednotky) znám.

Víte, že…

  • pokud se jedná o vlastnictví České republiky, je poplatníkem DNV organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu?

Co je předmětem daně u DNV?

§ 2 a § 7 ZDNV

Předmětem daně jsou nemovité věci, které se nacházejí na území České republiky.
Předmětem daně z pozemků jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí.
Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou

  1. zdanitelné stavby, jimiž se rozumí dokončená nebo užívaná
    • budova, která splňuje definici budovy podle katastrálního zákona,
    • inženýrská stavba uvedená v příloze ZDNV,
  2. zdanitelné jednotky (byty či nebytové prostory), které jsou dokončené nebo užívané,

a to bez ohledu na to, zda jsou nebo nejsou evidovány v katastru nemovitostí.

Pro daň z pozemků i daň ze staveb a jednotek je v § 4 a § 9 ZDNV samostatně stanovena řada právních důvodů pro přiznání osvobození od daně a podmínky, které musí být splněny při jejich uplatnění. Jedná se např. o nemovité věci ve vlastnictví České republiky, ve vlastnictví obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí, nemovité věci sloužící školám či školským zařízením, zdravotnickým zařízením, muzeím, galeriím, budovy veřejně přístupných kulturních památek atd., pokud nejsou užívány k podnikání.

Co je základem daně u DNV?

§ 5 a § 10 ZDNV

U daně z pozemků tvoří základ daně:

  • u zemědělských pozemků – součin výměry pozemku a průměrné ceny půdy podle vyhlášky,
  • u lesních pozemků – cena podle cenových předpisů k 1. 1. zdaňovacího období nebo součin výměry a 3,80 Kč,
  • u ostatních ploch, zastavěných ploch a nádvoří, stavebních pozemků, zpevněných ploch pozemků – výměra.

U daně ze staveb a jednotek je základ daně tvořen:

  • u zdanitelných staveb výměrou zastavěné plochy,
  • u zdanitelných jednotek součinem podlahové plochy a koeficientu 1,22 (u jednotky v bytovém domě a při současném spoluvlastnictví pozemku, na kterém se bytový dům nachází) nebo koeficientu 1,20 (u ostatních jednotek).

Jaká je sazba daně u DNV?

§ 6 a § 11 ZDNV

U zemědělských pozemků je sazba daně stanovena procentuálně. U pozemků, u nichž je základem daně jejich výměra, a také u zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek, je sazba vyjádřena v korunách za 1 m2.

U budov se základní sazba daně zvyšuje v závislosti na počtu dalších nadzemních podlaží. Základní sazby daně jsou u stavebních pozemků, u zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek dále upraveny koeficienty. Některé z koeficientů může obec stanovit nebo upravit obecně závaznou vyhláškou nebo opatřením obecné povahy, a tak zohlednit místní poměry v dané lokalitě. Pro obě daně platí, že tato konstrukce využití koeficientu na úpravu základní sazby vyžaduje různorodost kvality, umístění, možnosti využití a další aspekty vyjadřující specifika zdaňovaných nemovitých věcí.

Jaké je zdaňovací období a kdy je splatnost DNV?

§ 12c, § 13a a § 15 ZDNV

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daň z nemovitých věcí se vyměřuje na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň vyměřována.

Lhůta pro podání daňového přiznání končí 31. ledna příslušného kalendářního roku. Specifikem DNV však je, že poplatník má povinnost podat daňové přiznání, pokud již bylo v některém z předchozích zdaňovacích období podáno, pouze v případě změny skutečností rozhodných pro stanovení daně, zejména změny právních vztahů k nemovitým věcem, předmětu nebo základu daně či změny nároku nebo rozsahu osvobození, a to pouze tehdy, pokud poplatník v územní působnosti příslušného správce daně vlastní nějaké nemovité věci. Pokud poplatník pozbude všechny nemovité věci v územní působnosti příslušného správce daně, oznámí tuto skutečnost správci daně.

Za odlišnost DNV je třeba považovat i fakt, že splatnost daně není provázána se lhůtou pro podání daňového přiznání, nýbrž je nastavena přímo zákonem. Splatnost daně je stanovena tak, že se platí do 31. května běžného zdaňovacího období. Činí-li daň více než 5 000 Kč, je možné ji splatit ve dvou splátkách, a to do 31. května a do 30. listopadu; jedná-li se o poplatníka provozujícího zemědělskou výrobu nebo chov ryb, je daň splatná rovněž ve dvou splátkách, a to do 31. srpna a do 30. listopadu.